Kosten für die Aufschließung, Berechnung, Informationen

ACHTUNG:  >>>Bitte Aktuelle Gebührensätze beachten - die Beispiele sind diesbezüglich veraltet!

Wer einen Baugrund kauft, sollte sich nicht nur über den Kaufpreis per se im Klaren sein, sondern auch über sämtliche (versteckte) Neben- und Folgekosten. Hierzu zählen auch Aufschließungskosten, die für die Bereitstellung einer gewissen Infrastruktur – wie Zufahrt, Energie, Wasser und Kanal – als Abgabe an die Gemeinde zu entrichten sind, sowie die Anschlussgebühren, die den Versorgungsunternehmen zu zahlen sind.

Was fällt unter die Erschließung eines Grundstücks?
Vorab zu den Begrifflichkeiten: Die in den Bauordnungen gemeinte Aufschließung eines Grundstücks betrifft vorrangig die Bereiche Wasser, Kanal und Zufahrt und meint, dass das Grundstück an die örtliche Wasserversorgung angeschlossen sein sowie auch sichergestellt werden muss, dass Abwässer in einen Kanal eingeleitet werden können. Außerdem werden für das Grundstück Zufahrten, Fahrbahnen und/oder Parkplätze bereitgestellt. All das ist natürlich mit Aufwendungen verbunden, die dann eben in Form von Aufschließungsgebühren den Eigentümern eines Grundstücks von den Gemeinden vorgeschrieben werden.

Unterscheiden Sie Aufschließungskosten und Anschlussgebühren !!!
Davon zu unterscheiden ist der Anschluss für Strom, Gas, Telefon sowie die Baukosten für die Herstellung der Leitungen, Rohre und Kabel ab der Grundstücksgrenze bis hin zum Haus, die fälschlicherweise manchmal auch unter dem Begriff „Aufschließungskosten“ zusammengefasst werden. Allerdings sind die Gebühren für den Anschluss bzw. dessen Freischaltung nicht der Gemeinde sondern direkt den Versorgungsunternehmen (Strom- und Gasanbieter, Fernwärme, Telekommunikationsunternehmen etc.) zu zahlen und die möglicherweise anfallenden Baukosten für die Herstellung der Leitungen bis direkt zum Haus sind als Baukosten vom Bauherrn zu tragen.

Tipp: Zählen Sie die einzelnen Gebühren auf
Wenn also in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer von Aufschließungskosten die Rede ist, sind damit die Abgaben an die Gemeinde gemeint, die den Anrainern zweckgebunden zur Errichtung der öffentlichen Infrastruktur (Straße, Abwasserkanal, Wasserleitungen) vorgeschrieben werden. Nachdem der Begriff aber wie beschrieben oft missverstanden wird sollten Sie im Kaufvertrag den Sammelbegriff „Aufschließungsgebühren“ vermeiden und vielmehr alle Gebühren und Abgaben inkl. der Zahlungsverpflichtung durch Verkäufer- oder Käuferseite für jede Position einzeln anführen, um Missverständnissen vorzubeugen.

Aufschließung: Wie hoch sind die Kosten?
Die von den Gemeinden vorgeschriebenen Aufschließungsgebühren sind in der Regel nur einmal zu zahlen; ist das Grundstück, das Sie kaufen möchten, bereits bebaut bzw. schon länger als Bauland gewidmet ist es sehr wahrscheinlich, dass einer der Voreigentümer die Aufschließungsgebühren bereits gezahlt hat. Auskunft darüber erhalten Sie am Gemeindeamt. Sollte das Grundstück neu umgewidmet oder die Gebühren bislang noch nicht entrichtet worden sein, kann man bei der zuständigen Behörde (Gemeinde) nach den Kosten fragen, die anfallen werden. Mit Änderung der NÖ Bauordnung im Herbst 2018 wollte man eine gerechtere Anwendung der Aufschließungsgebühren bzw. der Ergänzungsgebühren haben und so müssen in manchen Fällen auch bei bereits schon lange bebauten Grundstücken Aufschließungsgebühren verrechnet werden, wenn z. Bsp. noch nie Aufschließungskosten vorgeschrieben wurden  UND vor NÖ-weiten Anpassung des "Mindest-Bauklassenkoeffizienten" auf 1,25 (Bauklasse 2) der Bauplatz   in die Bauklasse 1  war (kein Bebauungsplan).

Auch wenn schon lange  der Kanal, die Wasserleitung, die Straßenbeleuchtung oder gar die fertige Straße beim neuen Grundstück vorhanden ist -   irgendwann einmal musste auch das finanziert werden und war damals eine Vorleistung der Gemeinde.

* Aufschließungsabgabe:   Produkt von Berechnungslänge, Bauklassenkoeffizient (BKK) und Einheitssatz

– Die Berechnungslänge ist die Quadratwurzel aus der Grundstücksfläche, also ein nicht unwesentlicher Faktor!
– Bauklassenkoeffizient (BKK):
– bei Bauklasse I (ca. eingeschossig, Gebäudehöhe bis 5 Meter) = 1,00
– BKK bei Bauklasse II (ca. zweigeschossig, Gebäudehöhe 5 bis 8 Meter) = 1,25
– BKK bei Bauklasse III (ca. dreigeschossig, Gebäudehöhe 8 bis 11 Meter) = 1,50
(Im Baulandbereich ohne Bebauungsplan, wie in der Marktgemeinde Stronsdorf, beträgt der Bauklassenkoeffizient mindestens 1,25, sofern nicht eine Höhe eines Gebäudes bewilligt wird oder zulässig ist, die einer höheren Bauklasse entspricht als der Bauklasse II.)
 – Einheitssatz in der Marktgemeinde Stronsdorf: 450 Euro

Berechnung für ein zweigeschossiges Haus:
Die Quadratwurzel aus 700m² (Berechnungslänge) mal 1,25 (Bauklasse) mal 450 Euro (Einheitssatz) ergibt 14.882,35 Euro. Sprich: Für ein 700m2 großes Grundstück mit einem 2-geschossigen Bauwerk ist eine Aufschließungsgebühr von 14.882,35 Euro zu zahlen.

Kanal- und Wasseranschlussgebühr
Nach Fertigstellung des Rohbaues eines Gebäudes und/oder erfolgtem Anschluss an das öffentliche Kanalnetz bzw. die öffentliche, gemeindeeigene Wasserversorgungsanlage wird seitens der Gemeinde unter Zugrundelegung der Kanal- bzw. der Wassergebührenordnung eine Kanal- bzw. Wasserleitungsanschlussgebühr vorgeschrieben.

Es werden die Gebühren sowohl für Neubauten als auch für Zubauten vorgeschrieben.

* Die Kanaleinmündungsgebühr errechnet sich wie   folgt: Berechnungsfläche x Einheitssatz

Zur Berechnungsfläche  nach § 3 (2) NÖ Kanalgesetz 1977: Die Berechnungsfläche wird in der Weise ermittelt, dass die Hälfte der bebauten Fläche mit der um 1 erhöhten Zahl der an die Kanalanlage angeschlossenen Geschoße multipliziert und das Produkt um 15 v.H. der unbebauten Fläche (max. von 500 m²) vermehrt wird. 

Zur bebauten Fläche (verb.Fl.) nach § 3 (2) NÖ Kanalgesetz 1977: Nicht angeschlossene Gebäude oder Gebäudeteile zählen zur unbebauten Fläche.

Beispiel: Einfamilienhaus mit angebauter Garage - Angebaute Garage ist Gebäudeteil und zählt daher (wenn nicht angeschlossen) zur unbebauten Fläche. Ist jedoch diese Garage mit Wohnräumen überbaut, wird sie bei der bebauten Fläche berücksichtigt.

Vorschreibung: einmalig von der Marktgemeinde Stronsdorf

Ändert sich die der Kanaleinmündungsabgabe zugrundeliegende Berechnungsfläche (z.B. durch Zubau, Dachausbau, Aufstockung, etc.) so ist die Kanaleinmündungsabgabe neu zu berechnen und eine Ergänzungsabgabe fällig. Die Ergänzungsabgabe ergibt sich aus dem Differenzbetrag der Abgabe vor der Änderung und der Abgabe nach der Neuberechnung. Beide Abgaben sind jedoch immer mit dem zum Zeitpunkt der Neuberechnung geltenden Einheitssatz zu berechnen.

Berechnungsbeispiel:
z.B. Einfamilienhaus 3 Geschoße (Keller-, Erd- u. Obergeschoß), 10x10 Meter, Garage 6x7 Meter mit Waschbecken, voll unterkellert, alle Geschoße sind an das öffentl. Kanalnetz angeschlossen, 700m² Parzellengröße, Kanal-Trennsystem, Regenwasserversickerung auf Eigengrund

(142:2) x (3+1) + (500x15%) = 359 x 12,27 = 4.404,93 € + 10% USt
(Kanaleinmündungsabgabe, Einheitssatz Euro 12,27)

* Die jährliche Kanalbenützungsgebühr errechnet sich wie folgt:

Zur Berechnungsfläche nach § 5 (3) NÖ Kanalgesetz 1977: Die Berechnungsfläche ergibt sich aus der Summe aller an die Kanalanlage angeschlossenen Geschoßflächen. Die Geschoßfläche angeschlossener Kellergeschoße und nicht angeschlossener Gebäudeteile wird nicht berücksichtigt. Angeschlossene Kellergeschoße werden jedoch dann berücksichtigt, wenn eine gewerbliche Nutzung vorliegt, ausgenommen Lagerräume.

Für unser Beispielhaus beträgt die Kanalgebühr also:   

(142+100) x 2,58 =624,36 €
 (Kanalbenützungsgebühr Schmutzwasser ohne 10% Regenwasseraufschlag Euro 2,58)

Vorschreibung: vierteljährlich von der Marktgemeinde Stronsdorf; bei Zubauten erhöht sich die Gebühr.

* Die Wasseranschlußabgabe errechnet sich wie folgt:   Berechnungsfläche x Einheitssatz

Die Berechnungsfläche für die Wasseranschlussabgabe ist so zu ermitteln, dass die Hälfte der bebauten Fläche 

a)   bei Wohngebäuden mit der um eins erhöhten Anzahl der mit Wasser zu versorgenden Geschoße vervielfacht, 
b)   in allen anderen Fällen verdoppelt

und das Produkt um 15 v.H. der unbebauten Fläche (max. von 500 m²) vermehrt wird. 

Beispiel:
Einfamilienhaus, 3 Geschoße (Keller-, Erd- und Obergeschoß), 10x10 Meter, Garage 6x7 Meter, voll unterkellert, alle Geschoße sind an die öffentl. Wasserversorgung angeschlossen, 700m² Parzellengröße, 160 m³ Wasserverbrauch

(142:2) x (3+1) + (500x15%)= 359 x 4,00 = 1.436,00 €
(Wasseranschlußabgabe, Einheitssatz 4,00 Euro )

Vorschreibung: einmal von der Marktgemeinde Stronsdorf

Ändert sich die der Wasseranschlußabgabe zugrundeliegende Berechnungsfläche (z.B. durch Zubau, Dachausbau, Aufstockung etc.) so ist die Wasseranschlußabgabe neu zu berechnen und eine Ergänzungsabgabe fällig. Die Ergänzungsabgabe ergibt sich aus dem Differenzbetrag der Abgabe vor der Änderung und der Abgabe nach der Neuberechnung. Beide Abgaben sind jedoch immer mit dem zum Zeitpunkt der Neuberechnung geltenden Einheitssatz zu berechnen.

* Die jährliche Wassergebühr errechnet sich wie folgt:   Bereitstellungsgebühr + Jahresverbrauch lt. Zähler x Wasserbezugsgebühr

Für unser Beispielhaus beträgt die Wassergebühr also:

7,40 + (160 x 1,8) = 295,40 €

Bereitstellungsgebühr Euro 7,40jährlich
Wasserbezugsgebühr Euro 1,80pro m³

Vorschreibung: vierteljährlich von der Marktgemeinde Stronsdorf